香港樓市如瘋牛,連創新高!港府出手,六招齊發壓制樓市!

作者:Eudora 時間:2018-07-01 17:12:32 標籤: 分類:

香港樓市再寫下歷史。根據差餉物業估價署公佈的數字,5月份私人住宅售價指數按月上升近1.7%,今年首5個月累計升幅近8.5%。樓價連升26個月,並連續19個月創新高,破盡紀錄。行政長官林鄭月娥終於出招,擬以六項措施(壓抑樓價,包括開徵空置稅、修訂資助出售房屋的定價政策等,真系有用?

樓市三個目標

林鄭月娥今日(6月29日)聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運輸及房屋局局長陳帆公佈三個目標及六項房屋政策新措施。

有關措施旨在達到三個目標,包括

(1)令資助出售單位更可負擔;

(2)增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應;

(3)以及鼓勵一手私人住宅單位儘早推出市場。

房屋政策新措施

至於【娥六招】六項房屋政策新措施,包括:

(1)修訂資助出售單位的定價政策

(2)邀請市區重建局(市建局)將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」(「首置」)先導項目

(3)改撥私營房屋用地以發展公營房屋

(4)成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目

(5)向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」

(6)修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法

六項房屋政策新措施的詳細內容如下:

第一式:修訂資助出售單位的定價政策

林鄭月娥說︰「為了令資助出售單位對中低收入家庭而言更可負擔,我們會透過以下方法修改居者有其屋(居屋)定價機制下的負擔能力測試:進行負擔能力測試時,將採用非業主住戶的家庭每月入息中位數(現時約39,500元(扣除強積金供款))作參考點,取代白表家庭申請者的入息限額(現時為57,000元(扣除強積金供款));及確保可負擔的單位數量由50%增加至最少75%。如果我們在2018年居屋出售計劃採用新的負擔能力測試,單位將以『評估市值』的52%出售,而非原來的70%。」

根據現時定價政策,香港房屋委員會(房委會)以「評估市值」七折(即30%折扣)作居屋單位定價,如該定價可通過負擔能力測試便會被採用。

通過負擔能力測試是指,至少一半出售的單位,可讓家庭入息水平達到現時白表家庭申請者入息限額(即57,000元(扣除強積金供款))的家庭無需動用超過其入息40%作按揭供款。如未能通過負擔能力測試,便會提供多於30%的折扣。

香港樓市2018娥六招中,確保可負擔的單位數量由50%增加至最少75%。

簡單來說,白表家庭申請者入息限額代表在私人市場購買一個合理大小的單位所需的家庭收入。如住戶的收入低於限額,即被視為沒有能力在私人市場上置業,因而合乎申請居屋的資格。

換言之,白表入息限額包括住屋成本,而住屋成本無可避免地會跟隨私人物業售價變動。這種關連就訂定居屋的申請資格而言是合理的,因為當私人市場的平均物業售價越高,便會有越多住戶因無法負擔私營房屋而需要政府提供置業資助。

入息限額與私人住宅物業售價掛鈎的做法正可發揮此作用讓更多人合資格,因此應維持有關做法。

香港樓市2018根據差餉物業估價署公佈的數字,5月份私人住宅售價指數按月上升近1.7%,今年首5個月累計升幅近8.5%。

然而,在負擔能力測試中採用白表入息限額作為基準,卻可能造成問題:當白表入息限額隨市價上升,更多申請人將難以負擔參考白表入息限額而訂定的居屋價格。

林鄭月娥說︰「政府已檢討負擔能力測試,並認為有調整的空間,將負擔能力測試與居屋入息限額脫鈎,以移除與市價的非直接關係。」

綠表置居計劃(「綠置居」)的定價機制方面,折扣率會比前一期居屋出售計劃的折扣率多10%。

引入新的定價機制後,居屋和「綠置居」單位可能會以「評估市值」的較高折扣出售。政府建議房委會考慮收緊資助出售單位的轉讓限制。現時定價機制的其他元素將維持不變,包括就同一個出售計劃的所有單位在定價時採用同一個折扣率,並確保房委會在每一個出售計劃不會承受虧損,但折扣率將不會少於30%。

新的定價政策將於2018年「綠置居」出售計劃開始實施。政府會邀請房委會考慮是否在2018年居屋出售計劃實施新的定價政策。

第二式:邀請市建局將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」先導項目

林鄭月娥說︰「『首置』的目標是在樓價持續上升的情況下,協助既不符合申請居屋資格又未能負擔私營房屋的較高收入家庭,回應他們的置業期望。我在去年《施政報告》已公佈政府會預留2018至19年度政府賣地計劃一幅位於安達臣道的住宅用地,提供約1 000個『首置』單位。但由於安達臣道用地上的『首置』單位要在數年後才可推出市場預售,我們邀請市建局將位於馬頭圍道的非合作發展重建項目改為『首置』先導項目,以儘早測試『首置』概念。」

馬頭圍道項目可提供450個「首置」單位。預計項目最早可在201年第二季度取得佔用許可證。計及相關預備工作所需要的時間,估計最早可於2018年12月進行預售。

林鄭月娥亦介紹申請「首置」單位的主要資格準則,當中包括合資格申請人需要是香港居民,居港滿七年或以上;從未在香港擁有住宅物業;收入介乎居屋白表申請人現行入息限額及該限額加三成;及資產不可超過居屋白表申請人現行資產限額加三成。

娥六招中,「首置」單位的折扣率將較之前一期居屋出售計劃的折扣率低10%至20%,以維持房屋階梯上不同層級的相對性。

香港按揭證券有限公司可提供物業價值三成至四成的按揭保險保障,讓「首置」買家可透過銀行敍造最高達物業價值九成的按揭貸款。

由於「首置」單位的目標買家為較高收入的一群,政府會訂定較居屋及「綠置居」更嚴格的轉讓限制。買入單位的首五年內,「首置」業主不可出售或出租其單位。在首五年過後,「首置」業主可向市建局繳付補價後在公開市場出售或出租其單位。

她補充:「在推展安達臣道「首置」項目時,政府會參考馬頭圍道『首置』先導項目所取得的經驗。」

第三式:改撥私營房屋用地以發展公營房屋

林鄭月娥說,政府一直致力分配用地作公營房屋發展,包括一些原本計劃作私營房屋發展的用地。

她說:「為了更適切地回應社會對可負擔房屋的殷切需求,政府會改撥合共九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地以發展公營房屋,可提供約10 600個單位。我們會進一步考慮有關發展應作出售或出租用途。」

第四式:成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目

《2018年施政報告》提到政府會協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施,增加過渡性住屋供應,以紓緩輪候公共租住房屋家庭和其他居住環境惡劣人士的生活困難。

為此,運輸及房屋局轄下將成立一個專責小組,提供一站式的統籌支援,協助及促成更多由民間機構推動的過渡性房屋。

香港樓市2018娥六招中,包括成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目。

第五式:向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」

政府關注近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,由2013年3月底約4,000個增加至2018年3月底約9,000個。在現時房屋供應短缺情況下,這個趨勢並不理想。政府需要推出有效措施,促使發展商加快一手私人住宅單位的供應。

政府建議修訂《差餉條例》(第116章),就空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。有關修訂會要求獲發佔用許可證達12個月或以上的一手私人住宅單位的業主(主要為發展商),每年向政府申報單位的使用情況。如果這些單位在過去12個月內,有超過六個月的時間並未作居住或出租用途,便會被視為空置單位,有關業主須繳付「額外差餉」。

「額外差餉」會由差餉物業估價署按年徵收,金額為該單位的應課差餉租值的兩倍(即200%),即大約相等於樓價的5%(以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算)。

政府計劃在2018至19立法年度向立法會提交條例草案以修訂《差餉條例》。「額外差餉」會在有關修訂條例獲立法會通過並刊憲後生效。

 香港樓市2018政府關注近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升。

第六式:修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法

為了增加市場的透明度和加強對消費者的保障,林鄭月娥公佈政府會修改「預售樓花同意方案」,以改善銷售手法。政府會要求發展商不論透過何種方式銷售樓花(包括招標及拍賣),每次推售的住宅單位數目,均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%。

如果剩餘未賣出的住宅單位數目少於總數的20%,發展商須一次過推售所有剩餘單位。上述20%的規定會在宣佈後即時生效,並適用於「預售樓花同意方案」下地政總署新收到及現正處理的預售樓花同意書申請。

林鄭月娥說六項措施展示政府處理房屋問題的決心。她亦懇請市民積極參與土地供應專責小組的公眾參與活動,為香港訂定土地供應的具體策略出一分力。政府會以全港市民的整體利益為出發點,增加適切和可負擔房屋的供應。

「正如我在去年十月首份《施政報告》中表示,房屋問題是在眾多民生議題中最嚴峻、最棘手、最複雜的,但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維、大刀闊斧去解決的問題。今日公佈的房屋措施回應了部分市民的訴求,但要大幅增加房屋供應,仍須開拓更多可供發展的土地。特區政府會繼續盡最大努力去扭轉今日房屋供不應求、樓價飊升的局面。」林鄭月娥說。


來源:經濟一周


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