致糾結的你 : 一名英國房產經紀給投資者的良心忠告(一)

作者:Beatrice 時間:2018-06-19 17:25:57 標籤: 分類:

授權轉載自公眾號:英國房產通

微信ID: GBFangChanTong

文:Scott

      
 「這是最好的時代,也是最糟的時代」 
              
              —英國作家 查爾斯·狄更斯 
  


焦慮和糾結,註定屬於這個時代中產階級。孩子教育的困局,食品安全,環境惡化,社會道德水平堪憂,工作上升通道的阻礙,都讓人們對未來的不確定性充滿憂慮。如何脫困?全球資產配置成了許多投資者的選擇,我們這些海外的房產公司也得益於這樣的「剛需」才能發展起來。

 


業務做了多年,形形色色的投資者接觸了不知多少,從2016年一線城市限購之後,我們的諮詢量陡增,而中產階級數量最大,這批新客戶也帶有明顯的焦慮和糾結特點。究其原因,大概如此:

 

1.國內房產經紀從業人員素質不高,故對海外房產經紀也無法充分信任。

2.一旦被國內無良開發商忽悠就是多年的痛,因此對海外房產也心有顧慮。

3.國外信息不對稱導致房產信息魚龍混雜,只能懷疑一切。

4.中產階級資金量相對高凈值人士有限,都是辛苦錢,故而瞻前顧後。

 

今天隨手看到一篇樓盤軟文。上海某高級酒店要舉行樓盤推廣活動,樓盤位於倫敦東部。熟悉倫敦的朋友都知道,倫敦東區的教育不甚發達,沒有排名太靠前的私校,倫敦東南部(泰晤士河南)也幾乎沒有地鐵覆蓋。而這個樓盤恰恰被描繪成周邊優質中小學林立,並冠以「育兒神盤」(這詞兒是怎麼琢磨出來的??也是醉了)之名;高峰期後20分鐘才有一趟的火車(這裏只有火車!火車!), 也被定義成「倫敦中心半小時通勤圈」。

 

本來是樓盤的兩個短板,被生生描繪成了兩個亮點;明明是一個適合英國本地有車客戶自住的樓盤,被描繪成了投資出租明星盤,也是讓我腦洞大開,見識了友商「包裝」樓盤的功力。

 

我不禁對中產階級在英購房的糾結表示最深的同情!

 


光同情不厚道,本文僅以一些中肯的行業知識,在這裏為各位投資者說幾句關乎英國房產市場的良心真話,希望對焦慮和糾結的你有所啟發。 本系列文章共涉及如下幾部分:

 

1.還能投資英國房產嗎

2.英國投資房產的最關鍵要素是什麼

3.倫敦樓盤怎麼選

4.曼城還可以投資嗎,怎麼選

5.英國這麼多房價指數怎麼解讀?到底現在是什麼情況?

6.國內房產市場的個人淺見 – 為什麼要走向海外,怎麼走

 


今天說第一篇


英國房產還能投資嗎


 

答案簡單——能投資。但注意,是理性投資,不是投機炒房。

 

為什麼?因為從資產的質量來說,英國不動產,尤其是倫敦的房產還是世界上最優質的資產之一。



有客戶問我,他要投資希臘房產,順便拿身份。我說你說的不準確,那個叫買身份,房產就當打水漂了,不是投資。希臘的經濟如果不是歐盟輸血,已經崩盤10年了。你買的希臘房產周圍都是失業人員天天閒逛,看着街上的乞丐和難民你覺得你的「投資「有接盤俠嗎?沒有收益率就別說是投資了吧。同理,葡萄牙西班牙塞浦路斯愛爾蘭等等,就是買身份,房產不貶值就算零利息借給政府了。

 

被投資主體市場的經濟需要健康穩定,這是首要條件。有客戶會說,哎哎哎英國脫歐了哈,經濟受衝擊。這樣的問題我聽了一萬次,也會問客戶同樣的問題,請問脫歐會影響到英國經濟多少?比如GDP的%?客戶一般的答案是「我哪裏知道,大家都這麼說「 – 看來不過是媒體爆炒,人云亦云而已。

 

英國經濟基本面怎麼看


脫歐公投24個月了,迄今為止英國的宏觀經濟指標一直健康穩定。2018年GDP增長預期已經提高到1.5%,與近兩年持平(世界銀行)。


▲圖:英國GDP季度值,單位%

數據來源:英國國家統計署

 

英國失業率目前是處在40年以來最低點,比脫歐公投時的4.5%又降低了0.3%。媒體意淫中的英國人民被大量裁員流離失所並沒有出現。

 

▲圖:英國失業率

數據來源:英國國家統計署

 

英國股市在脫歐公投之後不久,一路高歌猛進,連創歷史新高,目前仍然在最高點附近(沒想到??)。股票價格反映了投資者對英國企業未來盈利能力的預期,如果經濟不景氣,企業盈利預期黯淡,何談脫歐公投之後的一輪牛市?


▲圖:英國FTSE100指數

數據來源:英國證交所

 

可以再看看英國服務業採購經理人指數,服務業佔到英國GDP78%,是英國經濟的主體。 自脫歐公投以來(除了公投當月)這個指數一直在50 線以上,表明英國服務行業持續處於擴張狀態。(公投已經過去兩年了哈)


▲圖:英國服務業採購經理人指數

數據來源:TradeEconomics

 

再看看政府預算- 自金融危機後英國自上到下開源節流,預算赤字連年削減,目前考慮到脫歐的因素,政府赤字會在2021年達到0 (本來計劃2019年消滅赤字 – 這裏看到一點影響了,實話實說)

  

▲圖:英國政府預算赤字(佔GDP比例%)

數據來源:英國國家統計署

 

這些數據僅說明英國經濟的宏觀狀況健康穩定,也許有投資者指出,「哎英國這個月工業產出不太好「 」哎 這個月通脹指數有點高「 – 這麼具體的經濟指標,影響到英國中長期的房價了嗎?您是做外匯交易還是投資房產?咱們還是就是論事就好,天朝這麼強悍無敵的經濟,今年的不少經濟指標不也是上躥下跳?

 

英國不動產在全球市場地位


光說經濟健康還不夠,需要談談英國不動產在世界上的地位,我用以下幾個數據說明。

 

▲表:2017年一季度全球商業不動產投資城市排名 – 倫敦全球第一

 

2017年一季度,在脫歐路線不明朗,媒體大肆炒作脫歐話題時,全世界的大投資機構用鈔票說話,把82億美元砸進了倫敦商業不動產市場,當季成為全球商業不動產的超級熱點。外行和業餘投資者一定覺得徹底迷惑了,是不是全世界的不動產投資機構腦袋都進水了?當然不是,這些投資機構背後,都有強大的專業經濟金融分析團隊,怎麼可能全世界分析師100%瞬間弱智?

 

其實也不是進水的問題,這不過就是專業投資者和業餘買家的區別而已。

 

倫敦作為世界金融中心的地位,無法被脫歐事件所撼動。倫敦金融業在企業發債,外匯及期貨交易以及其衍生品交易方面的世界級地位,不可能被一個脫離區域經濟一體化的事件所削弱。脫離歐盟之後,投行和基金無非就是需要一張歐盟的金融牌照來繼續開展歐盟業務,這有何難?



這個簡單的道理,世界級的不動產投資機構早想明白了,但是非專業投資者只好聽媒體煽風點火。媒體的新聞要做成什麼樣?引爆熱點事件,吸引眼球,趕緊圍觀英國脫脫脫!!他們賺的是廣告費,不是房產投資收益,所以可以隨便扇呼。


▲圖:2017年倫敦商業不動產投資額統計 

數據來源:JLL

 

2017年倫敦商業不動產投資總額達174億英鎊,在專業不動產買家「悶聲發大財「狂買之下,2016年暴漲了35%。中資幾乎搶下了這裏面的25%。其中中渝地產11.35億英鎊買下了倫敦金融城利得霍大廈,香港李錦記集團13億英鎊買下了倫敦金融城「對講機「大廈,中資在2017年創造了英國歷史上第一和第三房產交易記錄。

 

其他諸多過1億英鎊的中資收購倫敦商業房產投資案例,已經不勝枚舉。香港建滔化工集團在2017年12月以4億英鎊收購了倫敦新金融城金絲雀碼頭的KPMG(普華永道)總部。得知這家公司是全球最大的印刷電路板製造企業,英國不動產行業也是同情得不行– 實業不景氣,兄弟就趕緊收購優質資產吧!

  

▲圖:倫敦金融城 左為「對講機「大廈,中間為利得霍大廈


從這些投資機構對倫敦不動產市場的大手筆增持,可以看出專業頂級投資者對世界最優質不動產的追捧。還有富力,綠地,這幾年對倫敦也是一路狂買......


看一個地區的房產是否是優質資產,主要有幾個因素 – 經濟健康,政局穩定,法製程度高,市場公開透明,流動性好(買家踴躍),投資收益高,稅費合理

 

所以環看世界,房產優質的地區不外乎這幾個世界級的大都市,比如紐約,洛杉磯,三藩市,巴黎,香港,東京。但相比較而言,美國有每年1-3%的房產稅,巴黎持有不動產手續麻煩稅費高,香港由於XXX的影響(你懂的),東京房產流動性稍弱等等,不一而論。如果你買這些城市的房產做投資,總之也不會錯。但相對而言,倫敦幾乎沒有短板,因而全球的投資者和高凈值人士比較青睞。

 

倫敦住宅投資回報率大起底


說英國房產投資收益率不錯,具體而言房價上漲和租金收益還可圈可點。倫敦房價已經是20年前的5倍,年化複合增長為8.8%左右。全英平均房價也是20年前的4.5倍了,年化複合增長8%左右。 

 

▲圖:英國房價及倫敦房價20年上漲情況  

數據來源:Hometrack

 

說到租金收益,英國普遍的房租收益率要遠遠高過國內。尤其倫敦以外的城市,如曼徹斯特,房租收益率可以達到6-8% (不同機構數據分析結果不同,比如下面這個機構的數據分析曼城的出租收益率高達7.94%)


 ▲圖:英國房產出租投資10佳城市    

數據來源:Aspen Wolf

 

很遺憾,倫敦房產的出租收益率在英國排名靠後,這是由於2013-2016年的高速房價上漲把收益率拉下來了,基本在3.5-4.5%的範圍,實話實說。

 

好了,有了這些數據,做一筆英國房產投資的收益率是多少呢?來揭曉一下!

 


  • 假定一位大陸客戶貸款60% (如果你是英國身份可以貸更多!)

  • 貸款利率2% (沒聽錯,2%的年利率! 1.69%都可以!!)

  • 貸款產品是只還利息 (為什麼不還本金?可以自己想想)

  • 房價上漲按20年平均複合增速計算 – 8.8%每年 (真實歷史數據,沒忽悠人)

  • 房租收益率倫敦取平均值4%

 

扣除所有的貸款利息,物業費,出租代理費,地租......

 

那麼按一個合理的投資模型

 

  • 投資倫敦的房產第一年的收益率為22.8%左右,

  • 5年的收益率為136%左右,

  • 由於房價及房租複合增長的強大力量,長期持有房產收益會非常可觀,10年的綜合投資收益率可以達到340%。

 

專業的投資者對22.8%的穩定收益率會讚許有加了 - 年化超過10%收益率即為「不錯「的投資 (美國標普500指數複合漲幅),巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司股價年化增長不過19.1%而已。

 

這也是我們一直給投資者強調的理念,即房產投資是中長期行為,要讓投資成功,需要賦予房產時間的力量,讓利潤奔騰起來,讓被動收入充分成為你的cash cow(現金奶牛)。


 

上面的收益是怎麼計算的?我公司的「英國房產通「小程序內有稅費及投資收益計算工具。我們也給所有的客戶提供樓盤的投資收益模型,想仔細研究這個投資模型的網友可以聯繫置業顧問。

 

本篇結語


本篇文末,謹以88歲的投資大師沃倫·巴菲特在2018年5月股東大會給投資者的忠告結束今天和大家的分享。

 

「在你一生的投資行為當中,你只需要有這樣的一個宗旨,就是你知道你做的是什麼,並且長期地去堅持。」


 

祝各位今天好心情!

 


關於本文系列之(二)在英國投資房產的最關鍵性要素,且聽下回分解 

 

在英國投資房產最關鍵的,不是什麼位置啊,租金回報啊,學區啊等等這些俗套,而是糾結的你萬萬沒想到的東西......

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「英國大家談」(ukdajiatan)

— The End —


本文來源:http://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1529384703&ver=947&signature=sro8fRKUQFQQhEeDiFHPgu8-L7StpsT*jYBGYcs1e2RTpD5kvwgK5Awg2-YTdHCISZX1WIbDCduuu*oqK8G2evwhmeD36BCIZydL13IW-lVHxTpf0nBeh4wP06Fnjp22&new=1

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