房貸續約的十個建議

作者:Christina 時間:2018-06-04 13:47:11 標籤: 分類:



加拿大的房貸合同期最長10年,大部分借款人選擇的是5年以內的合同,因此很難在一個合同期內付清全部房貸,因此,絕大多數借款人需要在合同到期時續約。什麼時候開始續約,續約有哪些步驟和考慮因素呢?給大家十個建議,供參考。

 

講貸款續約之前,要先說五個個基本概念。合同期(term)就是與銀行簽訂的貸款合同期限。還款期(Amortization),就是預計多少年還清房貸。續約(Renew)是指在原銀行再簽訂一份借款合同,貸款金額,抵押註冊方式,以及所剩還款期保持不變。續約不需要重做貸款,不看收入,不評估房價,不調閱信用記錄報告。加按(refinance) 是指重做貸款,可以改變貸款金額,還款期,以及抵押註冊方式,可以留在原銀行,也可以轉去其他銀行。轉銀行(switch or transfer從原銀行貸款金額不變,抵押註冊方式不變,還款期不變,轉到另外一個銀行。

 


        首先,如果對原貸款金融機構的服務和產品都很滿意,要做的是了解提前續約的政策。有些銀行或金融機構允許合同到期日之前6個月就可以續約了。如果借款人原來的貸款利率很高,而當下的房貸利率較低,建議大家提前續約終止原來的合同,儘早開始新的合同

 

        其次,如果對原貸款金融機構的服務和產品都很滿意,貸款機構允許合同到期日之前N個月就可以續約了,但如果借款人原來的貸款利率很低,而當下的房貸利率較高,建議提前2個月提前續約即可。通常情況下,在原銀行提前續約,鎖定一個利率的時間不會超過1個月一旦選擇了提前續約,新利率就會在下個月立刻生效。例如,原貸款利率2.09%目前市場利率3.3%現在是3月份,原貸款合同到期日是71號,如果在515號擇提前續約並鎖定3.3%的利率,那麼61號新合同的利率3.3% 就生效了。提前兩個月續約是為了不要把自己逼到沒時間選擇,同時讓原來的低利率儘量不要過早失效。

 

第三,如果對原貸款金融機構的服務和產品都很滿意,貸款機構允許合同到期日之前N個月就可以續約了,原銀行的電話銀行服務會通知並提醒客戶可以考慮續約了,接到此類電話,不要急着在電話里續約,建議大家致電給自己熟悉的客戶經理討論續約問題。日常生活中注意保持與客戶經理良好的私人關係。相熟的客戶經理更了解你的需求,另外會提供更多選項。例如,銀行內部把續約利率劃了兩個檔次,還款期還剩300月以上,和300個月以下,如果前者利率高,借款人可以選擇通過加速還款將還款期降為300個月以內,或提高月供並把還款期降為300月以內。熟悉和了解你的客戶經理會更耐心地提供更多選擇。

 


第四,原銀行可以提前續約但不允許鎖定利率超過一個月,如果因為原合同利率低,因提前續約就會減少原合同的執行時間,續約時利率是上漲趨勢的情況下,借款人就面臨了兩難境地:提前續約,低利率提前結束了;不提前續約還怕利率繼續漲,2018年以來這種情況非常普遍。建議這種情況下,可以考慮在其他銀行申請新的貸款,鎖定利率130天,即,4個月10天。到期前5個月時,可以向原銀行以外的其他銀行詢價,並準備材料,這樣可以給自己多留一個選擇。

 

第五,合同到期時,是審視自己是否有新的財務需求的好機會。原來簽訂的房貸合同,無論時間長短,都是有一定約束的,即,在合同期內很多情況都無法改變。例如,希望房貸產品不僅僅是一個分期還款的按揭貸款,還需要一個可以循環使用的信用額度,如果在合同期內做出改變,會引發因棄約精神而遭至罰款。續約無法做到:改變還款期,改變房貸抵押方式,增加貸款金額,要做上述改變需要做加按,因此房貸合同到期時,借款人需要審視一下自己是否有這些方面的新需要。

 



第六,浮動利率的按揭貸款,隨時可以轉成固定利率貸款,沒有罰款,這是加拿大主流銀行通用的做法,但一些小的金融機構沒有這個便利,因此選擇浮動利率的時候選擇銀行就非常重要了。下一期貸款如果選擇浮動利率,需要問清楚借款銀行兩個關鍵問題:是否可以隨時轉成固定利率沒有罰款;提前還款額度有多大。大銀行,通常允許借款人將浮動利率轉為固定利率,原浮動利率合同所剩的時間要少於新固定利率的合同期。一旦利率持續上漲,消除利率影響的手段之一就是加速還款,因此提前還款額度的比例對於選擇浮動利率的借款人非常重要。A 銀行允許每12個月提前還款的額度是10%B銀行允許每個日曆年提前還款額度是20%。如果今天是201865日,到201965日之間,A銀行的提前還款額度限制是10%B銀行的提前還款額度限制是40%,相差非常巨大。

 

第七,央行加息通道中,自住房,如果貸款餘額比較大,例如,超過30萬,建議選擇續約成5年固定利率。投資房,選擇最低的利率即可。這個建議主要是出於心理承受能力來考慮的。自住房貸款餘額較大的情況下,借款人在選擇中長期固定利率時的安睡指數會比較高。

 

第八,投資房,如果過去幾年利率低,房貸本金下降很快,房子又升值了,地產投資的槓桿效應減少,可以利用合同到期的機會申請加按,重新提升槓桿效應,將取出的房權用於其他投資。投資房,如果加按時可以提取的房權金額是當時投資款的2倍,就值得做加按。例如,當初首付7萬買了一個35萬的投資房,如果加按取出的金額是14萬,就值得考慮做加按。投資房做加按時,建議使用最長還款期,例如,30年。

 


第九,如果自住房貸款餘額很低了,而且不打算賣掉這個自住房,可以考慮在本期貸款到期時做加按,申請一個最大值的信用額度,以避免日後借款能力下降後,無力申請大金額信用額度。

 

第十,自住房貸款到期時,如果希望更換自住房房,且保留原自住房,最先要做的是給現有投資房加按,再給現有自住房加按,最後再申請新自住房的預批。

 

對家庭債務的積極管理,不需要太多預備知識,也不用像投資股票那樣了解天下大事,只需要記住一句話:自住房貸款是大額消費貸款,儘快還完,貸款的供款額越平穩越踏實,加速還款可以用lump sum payment;投資房貸款,是小生意貸款,是OPMOther people’s money, 儘量多用,能加大槓桿就加大槓桿。

 

謝謝關注公眾號「王紅雨在加拿大」,具體房貸問題可以加我個人微信henry-bmo。更多乾貨,更多分享,還在路上。

 

 



本文來源:http://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1528091102&ver=917&signature=Etmcmsr*GlpRSNpMqYShsckZThu34k0eyDIq1KHWb3KTb657yHENacDpqQ4LIE2fbLJ5G6YFYhrvXIPRC2AcP9z1Z5tYkSGV34sB-B32PA1ajOrXcujpvF-dviij3avs&new=1

Apr. 10th 2016

如何選擇美容機構

美容

我們在選擇美容減肥機構之前,就應該更充分了解美容機構好不好的問題,比如美哪家美容中心好。

Apr. 15th 2016

食療養生

養生

如何進行正確的食療養生呢?一個最簡單的方法就是要保持健康的材料,只有食材健康,其他的都會隨之而來應對。

Apr. 18th 2016

台灣旅遊

旅遊

台灣的阿裏山的風俗習慣依然保留着中國清朝等古代的風俗習慣,並且還擁有美麗的日月潭、花蓮海等等知名景點。

Apr. 20th 2016

金融管理人才

金融

一個成功的企業家往往也可以被稱之為半個金融學管理人才,在很多的優秀企業的老闆中,有很大一部分都是懂得金融管理的。